老屋潛藏的「驚喜」

本篇彙整我執業以來的工地經驗,跟大家分享「老屋的驚喜」。

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老屋潛藏的「驚喜」

相比於新成屋的高公設,老公寓、早期電梯華廈的坪數紮實,尺度感親切,戶數也單純,所處的環境許多都分布在大臺北精華區域的靜巷內,生活機能好。如果在鋼筋混凝土建物的使用年限內、且沒有近期都更的壓力,妥善做好基礎工程,住起來真是愜意舒適。

調整格局、更換管線、重作防水、鋁窗更新,如果想安心無虞地再住上十年,這些都是老屋翻修的基本功,缺一不可。但老屋潛藏的學問遠多於此,本篇彙整我執業以來的工地經驗,跟大家分享「老屋的驚喜」。

早期施工問題

驚喜一

明明不是海砂屋,但全室天花拆除後,常常會發現RC頂板局部出現一道道的鏽蝕鋼筋。

成因:樓板施作時下層筋沒有支撐好,灌漿時受水泥壓力變形,下層筋太接近模板導致保護層厚度不足(我們遇到的實際案例往往只有一到兩公分),長時間的水氣從水泥乾縮或因地震造成的裂縫進入,鋼筋受潮生鏽,體積膨脹將表面脆弱的水泥保護層撐開因而外露。

解決方案:生活中的水氣源源不絕,鋼筋外露的部分會變成水氣入口,長時間對結構的破壞是很嚴重的,務必要妥善處理。面積不大的話,我們一般會進行除鏽、環氧樹脂加水泥砂漿的絕氧處理後,以無收縮水泥進行包覆;如果是整間廁所、廚房、甚至室內大面積的鋼筋鏽蝕暴露,危及樓板結構抗張力的可能,建議委請有營造經驗的建築師與結構技師現場勘驗,評估合適的樓板結構補強方式。

驚喜二

本來沒有打算剔除客餐廳磁磚,但隨著隔間牆或木作拆除,意外發現大面積的磁磚連同下方的砂漿一併裂開鬆動。

成因:磁磚鋪貼有一種燒底工法,以偏乾的水泥砂打底壓平,再澆水泥水後貼磚,打底貼磚可一次完成。在我們的經驗中,老屋經常發現磁磚多處膨拱、整面接著不良、薄薄2-3公分的打底層輕易隨著磁磚一起脫離RC,往往判斷都是當時燒底工法惹的禍。

解決方案:這種地面伴隨台灣地震頻繁,後患無窮,建議還是全面剔除到RC,請泥作師傅重新打底比較安心。

驚喜三

測量時就發現沒有管道間的廁所廚房,那麼排污水管就有機會藏身於異常厚度的隔間牆內!!!

成因:早期有些公寓或山上住宅,因故沒有設置管道間,連通樓上下的糞管與廚房廁所排水管就走在鄰近的隔間牆內,若繪製原始平面時沒有注意到特定較厚的隔間牆(我們遇過的是厚度在15-18公分的隔間磚牆),拆除隔間時稍一不慎就會打破管子。

解決方案:建議測量原屋況時,需特別留意各隔間牆的厚度,在做平面配置時便將原始異常厚度的牆面假設為內藏管線,預先與水電討論做出移管計畫備用,請拆除小心敲打。我們工作室特別為此還購置了牆體探測儀,將誤傷排污水管的機率降到最低。

驚喜四

原本只想剔除廁所磁磚重作防水,剔除粉飾層後發現轉角砌磚牆面全部沒有交丁砌,原始磚牆在不必要的位置還用了許多紅磚殘塊,大小不一的灰縫。

或是拆除室內隔間牆、剔除廚房廁所磁磚時,意外發現該場紅磚材質特別鬆軟,很容易隨著剔除粉飾層就大塊崩裂。

解決方案:此兩類磚牆建議一律拆除重砌。

驚喜五

山區老屋陽台前院圍牆原本只想重貼磁磚,剔除粉飾層後發現整個陽台前院都沒有結構底板,磚砌圍牆與陽台地磚是直接做在覆土上,圍牆嚴重傾斜。

解決方案:建議會同有營造經驗的建築師或結構技師會勘,結合原結構地樑新作結構底板,重砌或加固圍牆,確保安全。

驚喜六

整理舊屋排水管時,意外發現我們陽台地面排水孔竟然是排到樓下陽台牆面的廢棄孔洞!

解決方案:封死錯接的排水孔,跟水電重新討論後陽台設備排水的分配。

因基地地面不均勻沉陷、
地震天災或捷運、
鄰棟建築興建施工造成的隔間牆受損

(若涉及整棟柱梁結構受損
需申請正式的結構會勘,
以整體建築狀況評估補強方式,
不在本篇的討論範圍內)

驚喜一

舊屋牆上一層又一層的壁紙,全部清除後才赫然發現整面牆多處異常的穿透性裂縫,裂縫最寬處甚至達1公分。

驚喜二

購入老屋後才發現所有牆面都貼了一層2分夾板,全室裸露的RC天花只釘了周圈木作造型線板,全部拆除後才發現隔間牆與RC天花、樑下均有穿透性的裂縫,半磚牆上緣失去附著力。

解決方案:此兩類隔間磚牆建議全部拆除重砌。

驚喜三

拆除木作包板、天花後,發現柱樑出現異常裂縫(非水泥乾縮過程中正常的細紋裂縫)

解決方案:像是擋土牆、柱樑總長1/3的位置若出現異常大小的裂縫,建議委請有營造經驗的建築師或結構技師評估是否需要結構補強以及合適的補強方式。

不明顯的長期微量滲漏水

驚喜一

本來就是廚房廁所等濕室空間,位於浴缸、廚具櫃體、天花內的地牆天交角處,往往要拆除完成後,藉由持續觀察交界處的紅磚水泥異常深色區域(非施工中弄濕造成),才會發現鄰房有不正常滲漏狀況。

成因:冷熱水管彎頭鏽蝕造成細微裂縫、排水管劣化、早期鄰屋排水管接管時沒有上塑膠油、或是廁所防水層老化失效,也遇過鄰房裝修根本沒有更新衛浴防水,就靠原建商良好紮實的RC構造與良好的洩水坡度擋水、導水苦撐。

解決方案:與鄰房相關的漏水協商需要極大的耐性與良好的溝通組織能力,務必第一時間告知業主、完整蒐證、即時的時間點、不管是施作時間最少、對鄰居生活影響最少的修繕方式或萬一鄰居不肯處理等各種解決方案的準備,充分與業主溝通說明後,在委請業主協同與鄰居溝通,以三方共好為前提,力求斬草除根,一勞永逸。

驚喜二

拆除假樑天花,發現靠近外牆的不明滲漏

成因:外牆防水老化或失效、窗戶周邊剪力裂造成漏水、樓上變更管線或濕區空間造成漏水;也可能因整棟重新拉皮,沒有考慮到外牆可能藉由施工縫滲入的水源需要導水機制,加上樓上可能裝修過程中做了負壓防水,進入外牆的水無處釋放,只能因重力往下,順著RC裂縫或樓層施工縫滲入室內。

解決方案:最好是取得整棟共識,重做外牆防水;倘若是因拉皮造成的包水問題,建議與防水廠商、原外牆拉皮廠商討論好補救的導水機制,但若真的無解,我們也只能施作負壓防水,並同時告知所有鄰居這個問題。

不管新屋舊屋,各有優劣,但只要業主、設計師與工班齊心面對問題,理性討論、釐清追加範圍、針對問題徹底解決,都可以完成既美麗又安心的居住空間。

 

♣附錄

實際案例分享文章連結:所有事物背後的堅持才是價值所在【安心居住】

實際執行準備工作分享文章連結:危機預防與控管(中)

面對爭議質疑的溝通整合心得分享連結:面對問題與質疑,是每個人一生的課題

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