最貴的裝潢，是你在買房時以為可以不用裝潢
最近幾場付費諮詢都發現類似的問題，客戶高高興興買下房子，諮詢後才發現剛入手的房子，真正的問題遠遠超過原本的想像⋯⋯以為只需花幾十萬做做櫃子，實際上卻可能是幾百萬的基礎工程！雖然我們的YouTube頻道很早就談過相關議題，但為了宣導這個重要觀念，讓更多新朋友及早建立正確認知，本週 #采元跟你聊幾句 回應客戶許願，跟大家談談——到底什麼時間點應該找設計師！
臉書經營快二十年，我始終絮絮叨叨一個觀念：
買房之前就該找好室內設計師！跟設計師談好收費方式，事先討論好家庭成員需求、預期持有年限與使用目的，由設計師陪同看四到五個候選物件，了解清楚每個屋況可能面臨的風險，才進行最終購屋的選擇。
大多數客戶在選房子的時候，都著重在學區、環境、公設比、格局方正或者風水條件，對於房屋現況——特別是舊屋——其實是「看到」但沒有「看見」！
讓我們模擬一下一般仲介帶看舊屋（非剛蓋好的新成屋與預售屋都算是舊屋）的流程：
開門，仲介引導動線，介紹玄關、客廳、餐廳、廚房、房間與廁所、工作陽台。
在行走的過程中，負責的仲介大多會說明前屋主的居住狀況、房屋閑置多久、有沒有做過油漆等簡單整理、主動揭露違章範圍、原屋況曾有過什麼問題以及處理的狀況。
絕大多數沒有工程背景或者裝修經驗的客戶，基本認知狀態比較是「走過」、「看過」就「錯過」了！主觀印象是房屋問題都有處理，屋況看起來也很好，只需要簡單整理就可以入住了！
殊不知，舊屋屋齡 × 使用目的 × 持有年限會直接決定你「必須」面對的工程成本與風險。
倘若客戶主要使用目的為投資、或者預計持有三到五年便會換房，的確事情非常單純，通常我也不建議業主花錢裝修，選幾件喜歡的活動家具、換個冷氣，也許室內油漆完就可以入住了。
但倘若客戶使用目的為居住、沒有其他房產，預計長期持有（十年以上），甚至住到退休，所謂「在最短時間內花最少錢裝修後入住」是完全不可能的事。
台灣地震頻繁、濕度高、溫差越來越大，基本上屋齡七八年以上的房屋，如果客戶在四十歲入住，預設居住十年，客戶父母年齡落在七十歲、小孩年齡落在四歲左右，假如一切照客戶原本的預期，不動水電管、防水、泥作，簡單快速裝修完入住，當屋齡一過十年，很可能會遇到以下問題：
滲水與防水失效
因為無法得知當初房屋營建的實際工法與工程期間發生的問題，尤其如果中間還經過前幾手裝修，一般裝修的品質難測，加上台灣的地震與氣候特徵，極有可能會發生外牆施工縫滲水、廁所防水層失效漏水到樓下或甚至進排水滲漏的問題，因涉及損鄰，即便沒有預算或住在其中無處可搬卻不得不修。
用電安全問題
特別是屋齡在三四十年以上的房屋，當初電箱進屋線、迴路規劃都無法支應現代人的各種電器需求，倘若當時用的電線線徑不足、無熔絲開關老化、規格錯誤、甚至局部遷電便宜行事採用花心軟線，在使用微波爐、烤箱、電暖器等大功率家電或者不合安規的充電器長時間使用時，都有可能造成電線走火的悲劇。
潛在結構安全疑慮
屋齡三四十年以上的房屋，受限當時樓板鋼筋與灌漿工法，很常會出現水泥保護層不足的問題，樓板下層筋太靠近樓板灌漿完成面，空氣中濕氣藉由水泥乾縮後產生的裂縫進入鋼筋，經年累月鋼筋受潮膨脹，造成水泥爆裂，嚴重者樓板大面積水泥剝離，這是直接影響建築物結構安全的大問題！但很多屋主並不知道這個嚴重性，只覺得這是老屋的常態，只是賣相不好，大面大面天花牆面包板，將鋼筋裸露、天花外牆發霉壁癌等問題全面覆蓋了事，這些都是不全面拆除木作無法發現的問題。
我思考問題，從來就是以最糟狀況做準備，倘若才住了五六年，房屋問題開始浮現——正好父母年邁、生病需要照顧，孩子進入青春期，家庭狀態最不穩定的階段，客戶夫妻事業也在高壓期。同時漏水、施工、鄰損、維修，一起發生。那已經不只是裝修問題，是整個人生開始失控。
倘若客戶在五十歲左右購入舊屋，狀況更為複雜。當入住五六年後家人健康狀況出現變化，突然需要無障礙空間時，難道要一邊照顧家人，一邊重新裝修？工程期間毫無品質的居住空間、還要擔心噪音與粉塵污染加重家人病情，偏偏又因龐大的房屋貸款壓力，無法同時負擔住家改造與搬家租屋的費用，真的是身心都煎熬。
在找房子的時候就找到對的設計師，是讓我們在一開始就避開那些自己根本承擔不起的選擇。最貴的裝潢，真的是在買房時，以為自己可以不用裝潢。
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